Thuế, phí chuyển nhượng bất động sản
Việc chuyển nhượng bất động sản (BĐS) phải nộp nhiều loại thuế, phí. Thuế thu nhập đối với chuyển nhượng BĐS – có thể là thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc thuế thu nhập cá nhân.
Thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập chuyển nhượng BĐS được thực hiện theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Nghị định 218/2013/NĐ-CP và Thông tư 111/2013/TT-BTC, đều đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần (trước năm 2009, phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo Luật năm 1994). Hiện nay, thuế thu nhập đối với cá nhân là 2% tính trên giá chuyển nhượng. Pháp luật cũng quy định miễn thuế trong trường hợp bán 01 BĐS duy nhất và một số trường hợp giao dịch trong gia đình.
Lệ phí trước bạ đối với chuyển nhượng nhà, đất là 0,5% tính trên giá nhà đất do các tỉnh, thành ban hành và mức tối đa là 500 triệu đồng đối với mỗi lần trước bạ một BĐS, theo quy định tại điều 8, Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
Phí công chứng là 0,1% đối với tài sản đến 1 tỉ đồng, trên giá trị đó thì thu giảm dần từ 0,06% đến 0,02% và mức tối đa là 70 triệu đồng mỗi lần công chứng, theo quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC.
Ngoài ra còn hai khoản phí không đáng kể là phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp “sổ đỏ”.
Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp vừa có công văn yêu cầu phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trên hợp đồng công chứng để làm căn cứ nộp thuế và tránh thất thu ngân sách.
Để người dân thực hiện đúng nghĩa vụ nộp thuế, thì Nhà nước ngoài quyền thu thuế, cũng cần phải thực hiện những trách nhiệm nhất định để người dân có thể làm đúng nghĩa vụ.
Trách nhiệm của Nhà nước
Trước hết, cần xác định, nhân dân ủy thác cho Nhà nước trách nhiệm thu thuế để bảo hộ cho dân làm ăn, chứ không phải là tự thân Nhà nước có quyền thu thuế của dân.
Hàng chục năm nay, Nhà nước thu thuế thu nhập chuyển nhượng BĐS dựa trên quy định cụ thể của pháp luật. Điều 12, Thông tư 111 quy định rất rõ như sau: Giá chuyển nhượng bất động sản là căn cứ tính thuế là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. “Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng”.
Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Luật Quản lý thuế năm 2019 cũng như các nghị định và thông tư về thuế thu nhập cá nhân, không có điều khoản nào có thể hiểu là hợp đồng chuyển nhượng không được ghi thấp hơn giá giao dịch thực tế. Thậm chí theo quy định trên, thì hợp đồng còn có thể không cần ghi giá chuyển nhượng. Do vậy, việc ghi giá trong hợp đồng công chứng đã mặc nhiên thừa nhận suốt hàng chục năm qua chỉ loanh quanh gần sát với khung giá nhà đất.
Vì vậy, muốn người dân phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trên hợp đồng công chứng, thì trước hết Nhà nước phải sửa đổi pháp luật theo hướng rõ ràng, cụ thể, dễ hiểu và thấu tình, đạt lý. Đồng thời, Nhà nước cũng cần thực hiện nhiều việc khác để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và khả thi trong việc triển khai.
Điều này nhằm giải tỏa thắc mắc rằng, thu thuế chuyển nhượng BĐS thì nhanh chóng, chặt chẽ và gắt gao, không tương xứng với trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của người dân liên quan đến BĐS, như cấp “sổ đỏ”, giải quyết tranh chấp, bồi thường, thì rất chậm và chưa tốt, gây thiệt thòi cho dân. Muốn thế, thì Nhà nước cũng cần xem xét giải quyết những vấn đề dưới đây để bảo đảm sự công bằng, hợp lý.
7 việc cần thiết
Thứ nhất, về giảm thuế, phí:
Thuế suất 2% do người bán phải nộp trên giá chuyển nhượng là cách đánh thuế vo, thu khoán, không đúng với bản chất của thuế thu nhập, vì dù không có thu nhập, thậm chí bán lỗ thì vẫn phải trích ra một phần “vốn” để nộp thuế thu nhập.
Với giá đất ngày càng cao, cùng với đòi hỏi điều chỉnh sát giá thị trường, thì cũng đồng thời cần phải xem xét việc giảm thuế suất. Người bán nhà trị giá 10 tỉ đồng, trước kia chỉ phải nộp 2% tính trên giá khoảng 3 tỉ đồng, tức là 60 triệu đồng, nay sẽ phải “tăng” lên 200 triệu đồng. Vậy, thì nên giảm thuế suất xuống còn 1%, để họ chỉ phải nộp một mức hợp lý hơn là 100 triệu đồng.
Cùng với đó là giảm phí công chứng, vì hầu hết giao dịch hiện nay là bắt buộc phải công chứng, số lượng giao dịch rất nhiều và số thu là khá lớn, mà chính các tổ chức hành nghề công chứng thường chủ động “hạ giá” cho khách hàng thay vì ghi đúng giá giao dịch, thì sẽ thu được nhiều tiền hơn.
Thứ hai, về thay đổi khung giá đất:
Khung giá đất của Nhà nước dùng để giao đất, cho thuê đất, bồi thường khi giải tỏa, thu hồi và đặc biệt là tính thuế, cần phải tiệm cận giá thị trường. Khung giá lâu nay rất thấp, chỉ bằng 30-70%, thậm chí 10-20% giá thị trường, dẫn đến thất thoát ngân sách, gây tiêu cực, lãng phí và gây tranh chấp, khiếu kiện phức tạp.
Nếu khung giá đất tương đối sát giá thị trường, thì tốt nhất là vẫn thu thuế dựa vào khung giá như lâu nay, thay vì điều tra áp đặt cụ thể giá cho từng giao dịch, là vô cùng phức tạp và có nguy cơ tiêu cực, tham nhũng.
Thứ ba, về dữ liệu bất động sản:
Hiện nay còn quá nhiều người đang sở hữu hợp pháp, hợp lệ nhà, đất nhưng vẫn chưa được cấp “sổ đỏ”. Vì vậy, không những phải hoàn thành sớm việc này, mà còn phải đẩy nhanh tiến độ cấp cho các BĐS mới hình thành.
Đồng thời, cần công khai, minh bạch thông tin dữ liệu về BĐS một cách đầy đủ, chính xác, kịp thời, từ địa chỉ, lai lịch đến diện tích, ranh giới, chủ sở hữu, mục đích sử dụng đất, quy hoạch, thế chấp,…
Thứ tư, về thông tin nộp thuế:
Cần sửa Luật Quản lý thuế theo hướng công khai số tiền nộp thuế của cá nhân. Việc công khai, minh bạch nghĩa vụ nộp thuế là cần thiết, không xâm phạm vào bí mật riêng tư. Về nguyên tắc, việc giàu hay nghèo, thu nhập cao hay thấp sẽ tương xứng với việc nộp nhiều, nộp ít hay không nộp thuế. Hầu hết mọi khoản thu nhập từ kinh doanh; đầu tư, chuyển nhượng vốn, BĐS cho đến tiền công, tiền lương, nhuận bút, bản quyền, thừa kế, nhận quà tặng hay trúng xổ số đều phải nộp thuế. Vậy thì chẳng lý gì, giàu nứt đố, đổ vách mà lại chỉ nộp một số thuế tượng trưng?
Thứ năm, về thanh toán giao dịch:
Rất đáng tiếc là cho tới tận bây giờ vẫn còn cho phép thanh toán giao dịch BĐS của cá nhân bằng tiền mặt, thậm chí hàng trăm tỉ đồng, hàng ngàn tỉ đồng. Cần yêu cầu giao dịch qua ngân hàng để bảo đảm sự minh bạch, tiện lợi, chính xác, an toàn, giảm thiểu được việc tranh chấp phức tạp về giá cả và thanh toán, nhất là phía bên mua BĐS. Đồng thời góp phần kiểm soát, hạn chế được tình trạng trốn thuế cũng như phòng chống rửa tiền, ngăn ngừa tệ nạn tham nhũng.
Tuy nhiên, bây giờ muốn cấm giao dịch bằng tiền mặt quy định thì phải bằng luật, chứ bằng thông tư, nghị định là không đủ cơ sở pháp lý.
Thứ sáu, về xử lý phạm pháp
Người vi phạm pháp luật thuế, thì sẽ bị truy thu, xử phạt hành chính hoặc truy tố hình sự về các hành vi trốn thuế. Tuy nhiên, chế tài xử phạt chỉ là khâu cuối cùng, bất đắc dĩ, mà cần phải chủ động định hướng hành vi của người thực hiện.
Tại sao rất phổ biến tình trạng phải ghi giá rất thấp thay vì ghi đúng giá; phải ủy quyền sử dụng, định đoạt thay vì chuyển nhượng sang tên? Ngoài những lý do như trên, thì còn nguyên nhân rất quan trọng, đó là pháp luật đang bảo vệ cái sai trái và sự vi phạm.
Theo pháp luật cũng như trên thực tế hiện nay, khi có tranh chấp, tòa án thường xử công nhận hợp đồng thỏa thuận thật, tức là hợp đồng chui gian lận khác với hợp đồng công chứng chính thức. Như vậy, cái sai thì lại trở thành đúng, được pháp luật công nhận và bảo vệ, cái đúng thì lại trở thành sai, không được chấp nhận. Vậy khác nào khuyến khích lách luật, sai trái, phạm pháp?
Muốn thay đổi tận gốc thì cần phải sửa luật và phán quyết tòa án theo hướng: Khi có sự khác nhau về giá giữa hợp đồng công chứng và hợp đồng không công chứng, thì hợp đồng không công chứng sẽ vô hiệu, công nhận hợp đồng công chứng thay vì thừa nhận hợp đồng viết tay.
Khi chứng minh được việc chuyển nhượng bằng hình thức ủy quyền, phải xử lý về tội trốn thuế.
Thứ bảy, về truyền thông giáo dục:
Nhà nước có quyền thu thuế và người dân có nghĩa vụ nộp thuế. Tuy nhiên, cần phải đặt lại vấn đề, Nhà nước phải làm tốt trách nhiệm đối với người dân, trong đó có việc làm cho người dân nhận thức chính xác, rõ ràng, thuận tiện và tự nguyện nộp thuế.
Vì vậy, cùng với các việc nêu trên, cần soạn thảo tài liệu nhắc nhở kèm theo yêu cầu các bên giao dịch xác nhận trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS. Tài liệu này cần hết sức ngắn gọn, có thể là 1-2 trang, tóm tắt yêu cầu cơ bản và điều cấm của pháp luật, trong đó có mức xử phạt hành chính và xử phạt tội phạm hình sự trốn thuế.
Nếu đã làm được tất cả những việc trên, cùng với lộ trình trong một vài năm chính thức áp dụng, khi đó cứ thẳng tay mà áp đặt chế tài.
(*) Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC.
